路劲阳光城:北三县唯一在售500万以下别墅可堪称稀缺?

原创 PC4f5X  2021-04-16 22:33 

本文来自微信公众号“环环有房”

这是“环环有房”的第305篇原创。

似乎一夜之间大自然就已经完成了从冬天到春天的跨越杨柳树影影绰绰笼着一层鹅黄色朋友圈也已经有人晒出了玉兰在枝头独自绽放的倩影

春意盎然,环环去了号称北三县唯一在售的联排别墅——路劲阳光城,权作不负春日的一次临时起意的春游。

对于路劲的印象,还停留在那次著名的接盘事件中,但在当地产高速发展的黄金时代,路劲也属于发展比较慢的那一拨,美其名曰“稳健”。

对于开发商我们不作过多的评论,因为在环京地区,尤其是燕郊和近燕郊地带,品牌开发商数目之少已是有目共睹,路劲地产怎么说也是成名已久。

据销售介绍,路劲阳光城位于通州新城和潮白新城黄金交叉点上。这样的话术是为了突出项目在借势副中心中枢发展之外,临近重点建设的生态绿化带所带来的生态优势,所谓兼得公共资源和生态资源,自然有些关于未来的畅想。至于未来大厂城市发展的主力将转移到夏垫区,更是每个区域的销售都娴熟的话术。

但眼前能够摸着的是,路劲阳光城所在区位在地理归属上属于大厂夏垫镇,但离燕郊的永旺梦乐城不过两公里。燕郊永旺梦乐城是河北首家,也是日本永旺集团在中国落地的第十三家购物中心,如今仍旧车水马龙,人潮如涌。路劲阳光城周边有华联超市和农贸市场,816、817和930等公交可以直达国贸,离五环公园也不算远,在城乡结合部而言,这个配套也算差强人意。不过,路劲阳光城离中美医院和燕达医院都有不短的距离。

从价格来看,路劲阳光城的叠拼别墅大约为250万一套,联排的价格大约为330万起,边户达到420-440万,是北三县区唯一在售的500万以下的纯低密高端别墅住区,稀缺性肯定是首屈一指的,但与价格相匹配产品却乏善可陈。

路劲阳光城项目整体的容积率是1.56,而院璟产品的容积率更低至0.85,但环环第一次见到其叠拼产品,最直观的印象就是楼间距只能容两辆车并排而行,无论是文雅点的弦歌萧管之声,或者是更生活化点的鸡犬之声,都近在咫尺,实在难以和“高端”挂钩。

院子不过十平左右,边户大约能达到十五六平。院落的私密性也是个问题,如果后期不做大量的工作以加高院墙的话,交房时低矮的无法遮挡视线的院墙更是会击碎关于“躲进小楼成一统”的院落生活的所有想象。

如今主打的联排别墅虽然有前后两个院落,但面积也都不大。至于楼间距,由于无法进入社区,不知在这一点上是否有所改善。

销售在带我们去看联排产品样板间的途中,着重介绍了巷道及门窗处的中国元素,师法“三坊七巷”和故宫,但实际呢?巷道宽不过一米多的,门窗也难见厚重和贵气。由于工作关系,环环曾经多次去泰禾的产品观摩学习过,虽然泰禾如今陷入资金困局,但也确实堪称扛起了新中式风潮的大旗,产品打造处处可见匠心。如果说发轫于福建的泰禾以“三坊七巷”为卖点可谓顺理成章,那么,路劲阳光城的这种效仿还未得其精髓。

记得去年年初,一些中介在推荐联排产品的时候,话术还延续了北三县中介那种一以贯之的直白浅显风格,因为这里的产品和北京的相比,确实少了很多文化底蕴。但如今当环环听着销售在努力地运用“三坊七巷”、三境四景、礼序、中式古典园林这些话术给客户宣讲时,有一种强烈的感觉:虽然他们说起这些陌生的词汇时还很生疏僵硬,但在北三县楼市中介的整体语境中,总算有了些有着文化底蕴的辨识度。随着路劲阳光城产品意识的加强,话术上的改变也算给北三县的中介上了一课。

无论是叠拼还是联排,户型都比较单一,而且都存在开间偏小进深偏大的缺陷。狭长的空间布局导致房间中部光线不足,不够敞亮。至于通风,由于窗户关闭,不作评论。

路劲阳光城的联排为地上三层,地下一层的结构,使用面积为200平左右,这就意味着每层只有五十平左右。

据销售人员介绍,购买路劲阳光城别墅的多为北京退休人员,但样板间在空间的布局上对于多功能的追求,却体现出非常明显的与其客群背向而行的特征。

以联排别墅的样板间为例。

一层定义为家庭活动层,只有客厅和餐厨空间,所谓的LDK一体化设计。客厅不过十来平米左右,放一个双人沙发、两个单人沙发和一张小小的茶几,餐厅倒是可以容纳七八人用餐。虽然预留了电梯井,但对于这个项目所对应的客户的财力而言,电梯恐会沦为鸡肋。如果不装电梯的话,一层一个卧室都没有,对于老人而言,无论如何都是不方便的。

二层有三个卧室,其中的北向两个儿童房中,放了床和一个五斗橱之外,几无剩余空间,收纳功能似乎并不在考虑范围之内。南向的卧室由于卫生间面积的挤压,比儿童房也大不了多少。在三个卧室和卫生间中间,有一个所谓的儿童活动空间,也只能散放几个小小的桌凳。

三层是一个带衣帽间的卧室和15平的露台。地下空间则包括一个只能放下一张一米左右宽床的保姆房、塞得下一个洗衣机的洗衣房、茶室及家庭影院。

从样板间的整体布局来看,开发商在空间实用型性方面求多求全,没有围绕“养老”这个主题做文章,也没有任何适老化设计。在居家生活必不可少的收纳方面,这个样板间更是欠缺。

当然,样板间虽然在平面和立面的布局方面都存在一定的问题,但也只是管中窥豹,毕竟路劲阳光城的赠送面积诱人,叠拼虽然只有125平的房本面积,但使用空间达到170平,联排的房本面积为138平,使用面积为200平。而且,路劲阳光城足够大的体量所能容纳的庞大的业主数量是促使配套持续的良好运营下去的最大动力,区域也会随着社区成熟度而增值。

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