康乐与鹭江 广州最大旧改入市与合生的算盘

原创 PC4f5X  2020-12-15 15:32 

原标题:康乐与鹭江 广州最大旧改入市与合生的算盘 来源:观点地产新媒体

观点地产网 从意愿表决到公开招商,康乐、鹭江村巨无霸旧改,终于迈出了关键一步。

12月4日,广州公共资源交易中心公示广州海珠区凤阳街凤和(康乐村、鹭江村)更新改造项目,申请时间为2020年12月4日至2021年1月18日17时。

据观点地产新媒体了解,该项目于2011年便开展合作意向企业选定,至今已有近10年之久,直至11月26日经过村集体表决通过,同意公开选择合作企业招商。

项目位于广州市海珠区凤阳街道,西至瑞康路,东至敦和路,南至逸景路,北至新港西路,村内共有居民2856户,户籍人口6664人,总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米。

值得关注的是,项目改造投资金额高达346.67亿元(包括但不限于建造费用、拆迁补偿费用、项目前期费用、融资地块土地出让金),其中复建安置资金约250.77 亿元,是广州城市更新挂网招商以来,投资总额最大的旧改项目。

从体量上看,项目总占地面积约112.71万平方米,改造范围内总建筑面积335.94万平方米,是房企参与的海珠旧改项目中,面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。

庞大旧改花落谁家?无疑是市场最为关注的。

值得一提的是,2019年4月10日,合生创展集团成功与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议。

广州地产业内人士邓浩志对此表示:“签订合作意向协议与正式的招商并没有绝对联系,这并不代表项目后续的正式合作企业便是合生,只不过合生前期介入抢占了先机。”

广州最大旧改

从项目本身质素和发展潜力来看,这实际上是一块“大肥肉”。

首先,地理位置得天独厚,康乐、鹭江村位于海珠区凤阳街道中大板块,八号线鹭江地铁北面连接中山大学、南接东风村、西临五凤、东面则与大塘村为临,与繁华的客村仅一墙之隔,与广州塔的直线距离不过约2公里,是广州城市新中轴线重点规划区域。

康乐、鹭江村外来人口居多,以“中大布匹市场”而闻名,十几年前由市场自由发展起来,很早便成为广州地区制衣业“最发达的城中村”之一,发展至今已是全球规模最大的纺织类专业市场,这里遍地密布作坊工厂,每天有无数服装面料、辅料发往全国各地。

据了解,最繁华时,鹭江、康乐两村外来人口估算愈15万。发达纺织专业市场承载庞大的外来就业人口,使得康乐、鹭江村单在土地外包、自建房出租上,便获利不少。

根据凤阳街道公布的社员(股东)分红明细表,粗略统计2017年两村总分红约达984万元,2018年,鹭江村村集体经济总收入为35367万元,人均分红为15.83万元;康乐村村集体经济总收入为68109万元,人均分红约24.44万元,是凤阳街道最为富有的经济社。

根据设想,改造后的康乐、鹭江村将成为海珠宜居宜商最具发展潜力区域,将依托中山大学等知名品牌资源,引入高新产业,打造高端集聚区,同时凭借纺织经济,打造国际化商贸基地。

提及改造,该村村民程先生告诉观点地产新媒体,布匹市场流水盈利很高,海珠区政府早已计划将这片低附加值的区域全部更新,“但打造中大创新科技谷的概念,10年前就已经听过了,这个旧改已经想改很久了,一直改不成。”

从此次招商文件来看,项目在改造时间上有着严格的排期要求,如未能按照规定期限完成任何一项工作,将视为竞得人严重违约。

具体而言,竞得人需确保2023年底前安置房开工建设,2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约,2025年底前基本完成安置房建设。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示,事实上严格的排期要求是目前广州旧改招商的一个标准做法,可以适当控制好旧改周期,同时也利于维护村民的利益,而2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。

从申请人资格要求来看,该项目在竞标门槛上已经设定了一定的排他性。

其中提及,申请人为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司,2019年总资产不低于1300亿元(或等值外币),净资产不低于600亿元(或等值外币),资产负债率不高于65%,且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。

同时,于公告发布日前,需在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上,其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米,以及具备商业开发经验,2015年1月1日至今在中国境内一线城市的商办、科研建筑竣工面积累计超过100万平方米,其中建筑面积达30万平方米的商业综合体至少2个。

合生囊中之物?

此前于2018年举办的省三旧推介会上,鹭江村、康乐村已被纳入合生的旧改范围内。

该村村民告诉观点地产新媒体,合生对此片区域已相对熟悉,此前主要介入鹭江村、康乐村社区进行微改造,此外参与开发周边的配套建设,只不过并没有悉数符合市政验收条件。实际上项目周边所在区域,也有不少合生的楼盘。

抢占先机的合生后续是否有可能拿下?其目前的资金实力是最为业内所疑虑的。

据了解,截至上半年,合生创展资产总值2479.7亿港元,负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元,增长31.7%;债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元,增长40.2%;今年新增借贷大致730个亿,两年内要偿还的债务300亿,而截至10月份,总合约销售金额为约254.87亿元。

2020上半年,合生创展现金短债比为0.9,净负债率为92%,剔除预收款后的资产负债率为66.6% (人民币兑港元汇率:1.125647)。

实际上,合生早期已有不少广州旧改项目。2018年举办的省三旧推介会上,合生就曾对外披露,目前在广州地区有超10个城市更新项目,包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等。

不过,其中多个旧改进展缓慢,有四个项目开发超过20年。

距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置七年,目前仍没有确定的规划。

据管理层于中期投资者会议上称,该项目总量约82万平米,规划有30多万平米可售部分,有些村预计下半年确定下来,顺利的话将在明年推出市场。

一直以来,合生已经习惯“高溢价、慢周转”方式,在广州包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目,开发周期均超过十年。

不过合生近年来似乎也开始了规模变速,一方面加快开发节奏和供货,另一方面更趋向于多元化拿地方式,寻找优质项目,并表示可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式,介入到项目开发过程。

今年以来,在广州旧改市场,合生创展亦有不少收获。

4月,合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目,项目占地面积接近61.51万平方米;10月8日,再联合知识城(广州)投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。

广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式,合生创展集团以及知识城(广州)投资集团共同入主该村旧改。

至于本次公开招商的康乐、鹭江村旧改,业内分析指,如此大体量的旧改,单靠合生很难吞下。如若抢下,后续并不排除会寻求其他房企合作开发。

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